1.8
Stavební činnost spadající pod správu domu
Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Alexandra Kalandarišvili
Společenství vlastníků jednotek může smluvně (vlastním právním úkonem) nabýt a posléze vykonávat právo na bezplatné odstraňování vad společných částí domu, jež se projeví v dohodnuté době. Toto právo lze podřadit pod legislativní zkratku "správa domu", zavedenou § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., jelikož jeho realizace naplňuje účel činnosti společenství spočívající v zabezpečování oprav společných částí domu.
NahoruKomentář rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 6. 2015, sp. zn. 26 Cdo 811/2015
V uvedeném rozhodnutí se Nejvyšší soud zabýval právní subjektivitou (dle nové terminologie právní osobností) společenství vlastníků a jeho způsobilostí vlastním jednáním nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. V souladu s ust. § 9 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) (dále jen "ZOVB"), platilo, že společenství vlastníků je právnickou osobou, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen “správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu ZOVB a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Jak uvedl Nejvyšší soud i v tomto rozhodnutí, způsobilost společenství vlastníků právně jednat se omezuje na stanovený předmět činnosti, kterým je správa domu a pozemku. V této souvislosti pak Nejvyšší soud konstatoval, že právo společenství vlastníků jednotek smluvně nabýt a vykonávat právo na bezplatné odstraňování vad společných částí domu, jež se projeví v dohodnuté době, lze podřadit pod legislativní zkratku "správa domu", a to i s ohledem na skutečnost, že prostřednictvím tohoto práva dochází k naplňování účelu, ke kterému společenství vlastníků de facto vzniklo, tedy péče o společné části domu. Judikatura vyšších soudů již opakovaně potvrdila, že pojem správa domu a pozemku je poměrně široký, na což navázala i právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, v platném znění (dále jen "občanský zákoník"), který ve svém ust. § 1189 tento pojem definuje, kdy stanoví, že správa domu a pozemku "zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí." Správa domu dle uvedeného ustanovení "zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu." Jak je zřejmé, zákonodárce i judikatura jsou nakloněni tomu, aby správa domu a pozemku zahrnovala veškeré činnosti nezbytné k zachování podstaty domu a pozemku, udržení domu a pozemku v dobrém stavu a příp. jeho další rozvoj (mj. i prostřednictvím stavební činnosti).
NahoruText Rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 6. 2015, sp. zn. 26 Cdo 811/2015
Nejvyšší soud zrušil (kromě výroku VI.) rozsudek Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 1. 10. 2014, sp. zn. 75 Co 201/2014, a věc v tomto rozsahu vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
I. Dosavadní průběh řízení
1. Okresní soud v Olomouci rozsudkem ze dne 19. 9. 2013, č. j. 28 C 443/2008-735, ve znění opravného usnesení ze dne 18. 11. 2014, č. j. 28 C 443/2008-879, výrokem I. vyhověl žalobě v tam uvedeném rozsahu a uložil žalované povinnost bezplatně odstranit do šesti měsíců od právní moci rozsudku tam uvedené vady díla na "domě, na pozemku parc. č. 1071/1 v kat. území N. U., v O." (dále jen "předmětný dům", resp. "dům"); ve zbývajícím rozsahu žalobu zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (výroky III. až V.).
2. K odvolání obou účastníků Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci jako soud odvolací rozsudkem ze dne 1. 10. 2014, č. j. 75 Co 201/2014-858, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil ve vyhovujícím výroku I. tak, že zamítl žalobu i ohledně tam uvedených vad na domě (výrok I.), a potvrdil v zamítavém výroku II. (výrok II.); zároveň rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů a o nákladech řízení státu (výroky III. až V.) a soudu prvního stupně nařídil provést opravu označení žalobce v záhlaví jeho rozsudku (výrok VI.).
3. Po zopakování dokazování v odvolacím řízení přečtením listin zjistil odvolací soud – shodně se soudem prvního stupně – z provedených důkazů následující skutkový stav. Bytové družstvo K. O. (nyní Bytové družstvo K. O. v likvidaci – dále jen "družstvo") jako objednatel a žalovaná jako zhotovitelka uzavřeli dne 5. 6. 2003 smlouvu o dílo (dále jen "Smlouva o dílo"), změněnou pozdějšími dodatky, jejímž předmětem byla výstavba předmětného domu (za dohodnutou cenu) pro družstvo, jemuž ho žalovaná předala (po dokončení stavebních prací) dne 31. 5. 2004. Na zhotovenou stavbu domu se vztahovala – vedle odpovědnosti za vady – rovněž záruka za jakost, kterou si smluvní strany sjednaly v čl. XV. Smlouvy o dílo a jejímž obsahem byl závazek žalované odstranit na základě písemné výzvy družstva vlastním nákladem zjištěné závady a nedodělky na domě, které se projeví v tam stanovených záručních dobách. Prohlášením vlastníka, učiněným podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen "zákon č. 72/1994 Sb."), vymezilo družstvo v domě celkem dvanáct bytových jednotek a poté, co příslušný stavební úřad povolil jeho užívání (kolaudačním rozhodnutím ze dne 6. 8. 2004, které nabylo právní moci 9. 8. 2004), tyto jednotky postupně převedlo kupními smlouvami (dále jen "Kupní smlouvy") do vlastnictví svých členů. Následně dne 25. 2. 2005 vzniklo v předmětném domě žalující společenství vlastníků jednotek (dále jen "Společenství"). V návaznosti na to uzavřeli družstvo, žalovaná, jednotliví vlastníci jednotek a Společenství písemné čtyřstranné smlouvy označené vždy jako "Dohoda o převodu záručních práv a povinností" (dále jen "předmětné dohody", resp. "Dohody"), v nichž deklarovali, že je uzavírají jako "inominátní kontrakt" ve snaze bezplatně převést na jednotlivé vlastníky bytů a Společenství veškerá práva ze záruky, kterou žalovaná poskytla družstvu ve Smlouvě o dílo a kterou převzala za jakost díla (tedy předmětného domu). Účelem předmětných dohod pak bylo "dosažení stavu, kdy případné reklamace bude pro vlastníka bytu nebo Společenství vyřizovat zhotovitel tak, jakoby záruku za kvalitu díla poskytl přímo vlastníku bytu nebo Společenství". Za tím účelem si smluvní strany v každé Dohodě ujednaly, že družstvo převádí na vlastníka bytu a Společenství veškerá svá práva ze Smlouvy o dílo, zejména veškerá práva z titulu záruky za jakost, že vlastník bytu je tak oprávněn provádět veškeré reklamace týkající se vad bytu v jeho vlastnictví stejně, jako je mohlo uplatňovat družstvo, že totožné oprávnění má Společenství ve vztahu ke společným částem domu a že žalovaná se zavazuje přistupovat k reklamacím vlastníka bytu nebo Společenství jako k reklamacím samotného družstva a vyřizovat je a řešit tak, jak je k tomu povinna podle Smlouvy o dílo.
4. Na tomto skutkovém základě se odvolací soud nejprve zabýval otázkou aktivní věcné legitimace žalobce. V této souvislosti předně konstatoval, že společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se zásadně pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, přičemž nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory může právě jen k uvedeným účelům (srov. § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.). V návaznosti na to – s odkazem na usnesení Nejvyššího soudu z 29. 5. 2007, sp. zn. 32 Cdo 1389/2007, a z 18. 9. 2012, sp. zn. 29 Cdo 874/2011 – dovodil, že vzhledem k takto vymezené, resp. omezené "právní subjektivitě" není Společenství oprávněno (ani kdyby k tomu bylo zmocněno) vlastním jménem uplatňovat práva ze záruky za jakost vyplývající ze Smlouvy o dílo či z Kupních smluv. Podle jeho názoru však z téže příčiny nemohlo Společenství taková práva ani nabýt na základě předmětných dohod. Dodal, že to platí tím spíše, že Dohody jsou absolutně neplatné pro neurčitost (podle § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen "občanský zákoník", resp. "obč. zák."). Posléze uvedený právní názor odůvodnil konstatováním, že "zákon sice připouští postoupení pohledávky jakéhokoliv druhu, tedy i jiné než peněžité, splatné i nesplatné, ale i teprve budoucí, avšak pouze za předpokladu, že je řádně a nezaměnitelně identifikována, což v daném případě splněno není"; řádnému označení postupované pohledávky totiž neodpovídá obecná formulace, že jsou převáděna "veškerá práva" ze záruky za jakost díla. Z vyložených důvodů dospěl – na rozdíl od soudu prvního stupně – k závěru, že žalobce není v daném sporu aktivně věcně legitimován. Proto považoval žalobu za zcela nedůvodnou.
II. Dovolání a vyjádření k němu
5. Proti rozsudku odvolacího soudu (vyjma výroku VI.) podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 293/2013 Sb. (dále jen "o. s. ř."), a odůvodnil konstatováním, že v souzené věci jde o případ, který v judikatuře dovolacího soudu dosud nebyl řešen. V dovolání zejména namítl, že žalobou uplatňoval "nároky na bezplatné odstranění vad díla ... týkající se společných částí domu", a to "přímo" na základě předmětných dohod, a nikoli na podkladě Kupních smluv či zmocnění vlastníků jednotek. Podle jeho mínění je přitom uplatňování takových nároků plně v jeho kompetenci (v kompetenci společenství vlastníků jednotek), neboť "do řádné správy nemovitosti náleží nikoli ji toliko běžně provozovat, nýbrž nepochybně, jsou-li tu vady na nemovitosti a ... lze-li tyto vady uplatnit u zhotovitele v zákonné či smluvní lhůtě, ... tyto vady řešit". Vzhledem k tomu se domníval, že rozhodnutí Nejvyššího soudu, na něž odkázal odvolací soud, nejsou v dané věci použitelná, jelikož zde neuplatňuje – jako v tam posuzovaných případech – práva vlastníků jednotek z kupních smluv, které neuzavřel, nýbrž uplatněná práva opírá o předmětné dohody jako jejich smluvní strana. V této souvislosti současně podotkl, že Dohody byly sjednány jako "inominátní kontrakt", a vyjádřil přesvědčení, že nejsou neurčité a ani z jiných příčin neplatné, neboť neexistuje jediný relevantní důvod, proč by jim právní předpisy měly bránit. Podle jeho názoru totiž ve skutečnosti rozumně uspořádaly právní vztahy jejich účastníků, neboť nebýt jich, neměli by vlastníci jednotek žádné záruky na prakticky nové byty a patrně by bylo neřešitelné i uplatňování záručních práv ve vztahu ke společným částem domu. Z toho usuzoval, že právní závěr o neplatnosti předmětných dohod není správný, a dodal, že neobstojí rovněž proto, že odporuje principu priority výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li oba výklady možné (v této souvislosti odkázal na nález Ústavního soudu ze 14. 4. 2003, sp. zn. I. ÚS 625/03). Navrhl, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
III. Přípustnost dovolání
6. Nejvyšší soud jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 – dále opět jen "o. s. ř." (srov. čl. II. bod 2. ve spojení s čl. VII. zákona č. 293/2013 Sb.). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda Společenství mohlo –…
