Kvorum vlastníků při stavbě výtahu ve dvoře

1.9

Kvorum vlastníků při stavbě výtahu ve dvoře

Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Alexandra Kalandarišvili

 NahoruJudikát ke stavu před účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku

Stavba výtahu na dvorní fasádě domu rozsáhle zasahující do nosných konstrukcí a střechy a měnící vzhled domu je změnou stavby, a proto bylo k přijetí rozhodnutí SVJ o této stavbě dle předchozí právní úpravy (ZOVB) zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.

 NahoruKomentář rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2014, sp. zn. 26 Cdo 781/2013

Příslušný rozsudek Nejvyššího soudu reaguje na situaci, kdy po vydání stavebního povolení jednomu stavebníkovi, původnímu vlastníkovi domu, došlo k vymezení jednotek v domě a jejich převodu na nové vlastníky, a původní vlastník domu (vlastnící už jenom jednu jednotku v domě) se snaží nadále dle vydaného stavebního povolení příslušnou stavbu (výtah na dvorní fasádě) provést. Nejvyšší soud tak v prvé řadě konstatuje, že vydané stavební povolení má veřejnoprávní povahu a nelze práva a povinnosti z něj plynoucí postoupit soukromoprávní dohodou (jak se o to pokoušel bývalý vlastník domu), ale tato práva a povinnosti přecházejí na nové vlastníky jednotek, kteří se stávají stavebníky. V takovém případě bylo nezbytné, aby k předmětné výstavbě výtahu byl udělen souhlas všech vlastníků, a to v souladu s ust. § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (ZOVB), který vyžadoval souhlas všech vlastníků k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby.

V souladu s novou právní úpravou obsaženou v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, v platném znění (dále jen "občanský zákoník"), došlo ke snížení hlasovacího kvóra potřebného pro přijetí rozhodnutí shromáždění. Dle ust. § 1206 odst. 2 NOZ se k přijetí rozhodnutí na shromáždění vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Nově tedy není vyžadován souhlas všech vlastníků jednotek ani ke stavebním změnám, jako v posuzovaném případě, ale postačí (pokud stanovy neurčí jinak) souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků. Výjimkou v tomto ohledu je, pokud k hlasování shromáždění dochází mimo zasedání (per rollam), kdy v souladu s ust. § 1214 NOZ se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek v případě, kdy se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech.

 NahoruText Rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 9. 2014, sp. zn. 26 Cdo 781/2013

I. Dovolání proti výroku o náhradě nákladů řízení se odmítá, jinak se zamítá.

II. Žalované jsou povinné společně a nerozdílně zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů dovolacího řízení 2.662,- Kč k rukám JUDr. Petra Fialy, advokáta se sídlem v Praze 5, Radlická 2485/103, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění:

Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 3. 5. 2012, č. j. 22 Co 105/2012-187, potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 (soud prvního stupně) ze dne 4. 8. 2011, č. j. 27 C 46/2010-110, kterým uložil žalovaným zdržet se prací na vestavbě výtahu v domě na pozemku č. parc. 942/1 v obci P., katastrální území S. M. (dále též jen "dům", "budova"), s tím, že žalované jsou povinné zdržet se prací na vestavbě výtahu podle stavebního povolení Odboru výstavby Úřadu městské části Praha 1, č. j. Výst. 0199/22/2006-B-1/860, ze dne 16. 3. 2006; ve výroku o nákladech řízení změnil jejich výši a současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení.

Odvolací soud (shodně se soudem prvního stupně) mj. zjistil, že žalobci mají podle smlouvy ze dne 9. 8. 2006 o převodu bytové jednotky uzavřené s městskou částí Praha 1 ve společném jmění manželů jednotku v předmětném domě spolu s podílem o velikosti 1086/13266 na společných částech budovy, hlavní město Praha je vlastníkem jednotek a spoluvlastníkem podílu o velikosti 3571/13266 na společných částech budovy, 1. žalované byl tento majetek hlavního města Prahy svěřen do správy, 2. žalovaná je vlastníkem jednotky a spoluvlastnicí podílu na společných částech budovy o velikosti 1308/13266. Stavebním povolením odboru výstavby úřadu městské části Praha 1 ze dne 16. 3. 2006, č. j. Výst. 019922/2006-B-1/860, které nabylo právní moci dne 29. 3. 2006, byla stavebníkovi – městské části Praha 1 (v té době bylo vlastníkem celého domu hlavní město Praha) – povolena výstavba výtahu, podle podmínek stanovených pro provedení stavby měla být stavba dokončena do 2 let od právní moci rozhodnutí. Smlouvou o výstavbě ze dne 8. 2. 2006 uzavřené s 2. žalovanou podle § 17 a násl. zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen "ZVB"), vymezila městská část Praha 1 (podle rozhodnutí vlastníka – hlavního města Prahy, který jí budovu svěřil do správy) s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí k 14. 4. 2006 jednotky v domě, včetně stanovení velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech budovy. Po převodu jednotek do vlastnictví dalších osob vzniklo Společenství vlastníků jednotek domu Vězeňská 7 čp. 860 Praha 1, IČO 27904466, se sídlem v Praze 1 - Starém Městě, Vězeňská 7/860 (dále jen "SVJ"), které bylo k 26. 6. 2007 zapsáno v obchodním rejstříku. Podle stavebního deníku byla stavba výtahu zahájena dne 17. 3. 2008, dne 27. 3. 2008 podala 1. žalovaná žádost o změnu podmínek stavebního povolení spočívající v prodloužení lhůty pro dokončení stavby, rozhodnutím odboru výstavby úřadu městské části Praha 1 však bylo řízení zastaveno s tím, že žádost o změnu stavby je právně nepřípustná, neboť ji měli podat noví vlastníci, na něž přešla práva a povinnosti bývalého vlastníka, nikoliv bývalý stavebník, který byl v době podání žádosti již jen minoritním spoluvlastníkem domu. Dopisem ze dne 24. 5. 2010 oznámila 2. žalovaná SVJ, že s 1. žalovanou uzavřela dohodu o postoupení práv ze stavebního povolení a že ke dni 28. 6. 2010 zahájí další stavební práce na výstavbě výtahu. Vlastníci jednotek na schůzích konaných v letech 2010 - 2011 opakovaně neschválili vestavbu výtahu podle stavebního povolení z roku 2006, ani její financování z fondu oprav SVJ (nebylo dosaženo souhlasu všech vlastníků jednotek). Dále zjistil, že vestavba výtahu změní vzhled domu, jde o přístavbu budovy s rozsáhlým zásahem do svislých nosných konstrukcí a střechy, neboť na plášť domu má být připevněna konstrukce výtahu, čímž bude stavba nad vchodovou stříškou půdorysně rozšířena a bude provozně propojena s dosavadní stavbou tak, aby do výtahu mohli obyvatelé domu vstupovat ze společných prostor v jednotlivých patrech domu. Na základě těchto zjištění uzavřel, že práva a povinnosti ze stavebního povolení nepřešla z původního stavebníka (1. žalované) dohodou o postoupení práv uzavřenou mezi žalovanými (tu považoval za neplatnou podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 /dále jen "obč. zák."/ pro obcházení zákona), ale podle § 20 odst. 1 ZVB smlouvami o převodu jednotek na jednotlivé vlastníky. Protože jde o povolení veřejnoprávní povahy, nemohou být práva a povinnosti z něho vyplývající převáděna soukromoprávní smlouvou odděleně od stavby, které se týká, navíc 1. žalovaná v té době již ani nebyla výlučným stavebníkem. Poukázal na úpravu v zákoně č. 183/2006 Sb. (stavební zákon), podle které stavebník musí stavebnímu úřadu doložit své vlastnické či jiné právo, jenž ho opravňuje provést stavbu (§ 110 odst. 2 písm. a/), a úpravu, z níž vyplývá, že stavebníkem je i jeho právní nástupce, tj. osoba, která nemovitost dotčenou stavebním řízením získala kupní, darovací či jinou smlouvou, nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem (§ 2 odst. 2 písm. c/, § 73 odst. 2 správního řádu). Uzavřel, že novými stavebníky jsou tak vlastníci jednotek v předmětné budově, kteří také mohou podat žádost o povolení změny stavby. Za správný považoval i závěr soudu prvního stupně, že k předmětné výstavbě výtahu je třeba podle § 11 odst. 5 ZVB souhlasu všech vlastníků jednotek, neboť jde o změnu stavby (přístavbu), poukázal i na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2011, sp. zn. 22 Cdo 1199/2009. Stavbou výtahu dojde ke změně vnitřních dispozic (což připustila ve svých podáních i 1. žalovaná), i ke změně vzhledu domu. Uzavřel, že v souladu s judikaturou je i jeho závěr o aktivní legitimaci žalobců, neboť výstavba výtahu se měla týkat společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví žalobců, a financována měla být z prostředků SVJ (fondu oprav).

Proti rozsudku odvolacího soudu podaly žalované dovolání, jehož přípustnost opřely o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2012 (dále jen "o. s. ř.") a odůvodnily ho § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.

Žalovaná 1) spojila zásadní právní význam napadeného rozsudku s otázkou, zda práva a povinnosti ze stavebního povolení jsou věcným právem a dopadá tak na ně ustanovení § 20 odst. 1, 3 ZVB a dále s otázkou výkladu ustanovení § 11 odst. 5 věta druhá ZVB a nesprávné aplikace ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. Namítala, že úmyslem zákonodárce nebylo, aby podle § 20 odst. 3 ZVB přešla na jednotlivé vlastníky jednotek v budově všechna práva, přechod se měl týkat jen věcných práv, nikoliv práv závazkových. Práva ze stavebního povolení nejsou do výčtu věcných práv, uvedených zejména v obč. zák., zahrnuta, účinky stavebního povolení jsou jen relativní a zákon č. 50/1976 Sb., stavební zákon, účinný v době řízení o vydání předmětného stavebního povolení, pojem "stavebník" nedefinoval. Měla za to, že z definice stavebníka v zákoně č. 183/2006 Sb. vyplývá, že stavebník žádá stavební povolení pro svou osobu a má právo s ním disponovat, tedy ho i převést na třetí osobu. Při respektování autonomie vůle a smluvní volnosti stran (§ 2 odst. 3 obč. zák.) měl soud dospět k závěru, že dohoda o postoupení práv uzavřená dne 24. 5. 2010 mezi žalovanými je platná a účinná, že práva ze stavebního povolení nejsou právy věcnými, a nepřecházejí na jednotlivé vlastníky jednotek. Za nesprávný považovala i závěr odvolacího soudu, že jde o přístavbu vyžadující souhlas všech vlastníků jednotek v domě. Podle stavebního povolení se jedná pouze o prosklenou konstrukci, která bude vybudována nad již existující vchodovou stříškou, nedojde tedy k rozšíření půdorysu stavby (§ 139b odst. 3 z. č. 50/1976 Sb.), nejde proto o přístavbu, zásah do svislých konstrukcí budovy není přitom významný. S odkazem na rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 9 As 73/2010, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007, jenž se zabývaly stavebními úpravami, dospěla k závěru, že jde jen o změnu stavby podle ustanovení § 11 odst. 5 věta druhá ZVB, k níž postačuje souhlas 75% vlastníků, jehož bylo dosaženo na 11. schůzi SVJ konané dne 18. 4. 2011. Vytýkala soudům obou stupňů, že nesprávně vyložily ustanovení § 11 odst. 5 věta druhá ZVB, pokud měly za to, že podmínky aplikace tohoto ustanovení jsou vázány na splnění dvou alternativních podmínek (nedochází ke změně vnitřního uspořádání domu a nemění se velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu), ačkoliv tyto podmínky jsou v § 11 odst. 5 věta druhá ZVB stanoveny kumulativně. Nesouhlasila ani se závěrem odvolacího soudu, že i ke stavební úpravě společných částí domu, při níž dochází ke změně vzhledu domu, je potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek. Namítala, že odvolací soud se při posouzení otázky výše hlasů nutných k přijetí usnesení shromáždění SVJ o povolení vestavby výtahu, dovolával nesprávných ustanovení stanov SVJ. Odvolacímu soudu rovněž vytýkala, že ačkoliv namítala, že postup žalobců je zneužíváním výkonu jejich vlastnických práv na úkor ostatních vlastníků jednotek (čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod), a je i v rozporu s ustanovením § 3 odst. 1 obč. zák., s těmito tvrzeními se nevypořádal, a neobjasnil ani jakým způsobem by mělo být nepříznivě zasaženo do vlastnického práva žalobců (jejich aktivní legitimaci však nezpochybnila). Za nesprávné považovala i rozhodnutí o náhradě nákladů řízení. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí odvolacího soudů a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Žalovaná 2) vytýkala odvolacímu soudu, že upřednostnil zájmy jednotlivce, člena společenství vlastníků, který bez…